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那覇市上間にある不動産会社HOME KAFUKA（ホームカフカ）です。

今回は、不動産査定の仕組みと査定額を見るときに大切なポイントを、専門家の視点からわかりやすく解説します。

1. 不動産査定額って、なぜこんなに違うの？

不動産を売却しようと考えたとき、まず最初に行うのが「査定」です。

複数の不動産会社に査定を依頼すると、「なぜこんなに差があるの？」と驚くこともあるでしょう。

「高く売れるならラッキー！」と思いたい気持ちもわかりますが、実は査定額には“カラクリ”があります。

2. 査定はどうやって決まる？3つの基本と評価方法

2-1.査定の種類：机上査定と訪問査定

まず、不動産査定には2種類あります。

　・机上査定：住所や面積などの情報をもとに、データ上でざっくり算出

　・訪問査定：実際に物件を見て、状態や周辺環境などを加味して算出

複数の不動産会社に依頼を行う場合は、ほとんどが「机上査定」です。「簡易査定」ともいいます。

「机上査定」はスピーディーですが、精度はやや低め。一方、「訪問査定」は時間がかかりますが、より正確な金額がわかります。

2-2. 査定の評価項目とは？

査定額は以下のようなポイントを総合的に見て決まります。

　・立地（駅からの距離、周辺施設）

　・土地 / 建物の面積

　・築年数・建物の状態

　・接道状況（幅・方角・公道/私道など）

　・近隣の取引事例（最近売れた似た物件の価格）

得に接道状況は重要となり、建物を建てるためには「幅員4m以上の建築基準法上の道路に、土地が２m以上接道している」ことが必要となります。

現在、建物が建っていても、接道が取れていなければ、再建築不可となります。

2-3. 査定方法は主に3つ

不動産会社は、以下のいずれか、または複数を組み合わせて査定額を出します。

例えば、戸建ての机上査定では、土地の価格を「公示地価」または「実勢価格」「取引事例比較法」で算出し、建物は「取引事例比較法」「原価法」で算出し、合算したものを査定額とします。

土地

　・公示地価

　・基準地価

　・相続税路線価

　・固定資産税評価額

　・実勢価格

建物

　・取引事例比較法：類似物件の取引実績から比較

　・原価法：建物の建築費用から現在価値を算出

　・収益還元法：将来得られる収益から逆算（投資用物件向け）

3. 査定額は“売れる価格”ではない！？よくある誤解

ここで一つ、重要な注意点があります。

査定額は「売却保証」ではなく、「目安」に過ぎないということ。

不動産会社の売上は仲介手数料です。売り物件がないと経営が成り立ちません。

不動産会社によっては、媒介契約を取りたいがために、あえて高い金額を提示するケースもあります。

しかし、相場よりも高すぎる価格で売り出してしまうと、反響が少なく、売れ残ってしまうリスクが高まります。

その結果、「値下げ → さらに印象が悪くなる → 長期化」という悪循環に陥ることもあるのです。

長期化した場合は、内覧者から「何か問題のある物件なのでしょうか？」という問い合わせをいただくこともあります。

高い金額が提示されたというだけで、不動産会社を選ぶのはあまりお勧めできません。

4. 信頼できる不動産会社の見極めポイント

査定額が高いか安いかだけで判断するのではなく、「なぜその金額になるのか」をきちんと説明してくれる会社を選びましょう。

根拠が明確で納得感があるか？

周辺相場や取引事例の資料を提示してくれるか？

「強気すぎる売出価格」へのリスク説明があるか？

こうした誠実な対応こそ、最終的に納得できる売却につながります。

まとめ：査定額に一喜一憂せず、冷静に判断を

不動産査定は、売却の第一歩。

査定額はあくまで“参考価格”であり、実際に売れる価格とは異なります。

複数の会社に査定を依頼し、数字の背景をしっかりと比較検討しましょう。

そして、信頼できるパートナーと一緒に、納得できる価格での売却を目指すことが大切です。

不動産の査定をご希望の方へ

弊社では、周辺相場や物件の特徴を丁寧に分析し、根拠のある査定をご提供しています。

「まずは価格だけ知りたい」というご相談も歓迎です。お気軽にお問い合わせください。

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株式会社HOME KAFUKA（ホームカフカ）

那覇市上間２４０番地２

TEL：098-996-5702

Mail：info@home-kafuka.com

お問合せページからも受け付けております。

「ホー」、「ニャオ」、「コッ、コッ、コケ―」

このように鳴く鳥をご存じですか？（ちなみに私は検索するまでわかりませんでした。）

その鳥は「フクロウ」です。おもしろい鳴き声ですよね。

このフクロウ、幸せを運んでくる鳥なんです。

漢字で「梟」と書くのですが、「福来朗」「不苦労」と当て字があったりするほど、幸福の鳥として親しまれています。

不動産のトータルサポート「（株）HOME KAFUKA（ホームカフカ）」のマスコットキャラ

そして、「ホームカフカ」のマスコットキャラクターがまさにその「フクロウ」なんです。

名前は「カフクロー」

果たして、オスなのかメスなのか？

年齢は？

そして、どんな性格なのか？

気になりますよね？（なってください。）

実は、私も知りません…。

代表からカフクローのキャラについて、いっさい説明を受けていません。

とりあえず、（代表は）カフクロー君と「君付け」で呼んでいるので、オスだと思います。

代表もキャラについては何も考えていないような気が…。

おそらく代表に「カフクロー君はどんなキャラですか？」って聞いたら、「キャラ設定は任せるよ」って言われそうです。

ふむふむ…これは不動産とは関係ありませんが、やりがいがありますな。

さて、私にキャラ設定を任されたらどうしよう？

不動産売買の案内をそっちのけで、内覧されたお客様の子どもたちと一緒にたわむれる、のほほんとした癒し系キャラがいいか？

不動産のウンチクを語るインテリな感じか？

賃貸管理で接する入居者を幸福にするけど、本人はなかなか幸福になれない、ちょっとかわいそうなキャラか？

はたまた、異世界転生した主人公のような「オレつえー」系不動産営業マンか？

（代表が考えていないのであれば、）次回までに考えておきます。

幸福を呼ぶ不動産会社「HOME KAFUKA（ホームカフカ）」

そして、驚くなかれ…

実はカフクロー君のおかげで、私たちは「幸福を呼ぶ不動産会社」と言われているのです。

と、言ってみたいのですが、まだ、誰にも言われたことはないです。

はやく、皆様に「幸福を呼ぶ不動産会社」と呼ばれたい！（私の願望でございます。）

代表を抜きにして、私の勝手なキャラ設定や願望を書いてしまいましたが、次回までに固めておきたいと思います。

そして、当ブログで「カフクロー君」をふんだんに使い、おもしろい不動産の話をしていきたいと考えております。

これから ”は”、「”幸福を呼ぶ不動産会社” HOME KAFUKA（ホームカフカ）」をよろしくお願いいたします。

“不動産のトータルサポート” 株式会社HOME KAFUKA

こんにちは！

那覇市上間にあります、「株式会社HOME KAFUKA」です。沖縄県で不動産売買を中心に業務を行っています。

先日、うれしい出来事があったためご報告です。

それは、新築戸建分譲にて「買付証明」をいただきました。

買付証明とは何？

不動産の購入をしたことがない方には「買付証明って何？」という反応になるかと思います。

「買付証明」とは”売主様に対し、私は本物件を買う意思がありますよ”という証明書になります。

買付証明の内容には、買主様の名前はもちろん、購入金額やローン有無、手付金の金額などの情報も記載します。また、購入にあたっての諸条件も記載します。

この買付証明は、売主様にご提出し、売却不動産の売却条件に合っているかどうかや、減額交渉などの資料としても使用します。

不動産購入の希望条件がぴったり！すごくHappy！

さて、今回、買付証明をいただいた建物購入予定者様の「購入希望条件」が、本建物の間取りや立地場所、価格条件とあまりにもピッタリだったのです。

正直、物件を案内した私が驚いています。

購入者様のために建てられた新築戸建てではないかと錯覚するほどです。

建物と購入者様にシンクロ率なるものがあるとすれば、「初号機（建物）とのシンクロ率が400%を超えています。」と言いたいです。

購入予定者様も喜んでいる。売主様も喜んでいる。もちろん仲介担当の私も喜んでいる。

そして、当新築戸建からも、「私を必要としてくれる人に購入されるなんて、すごくHappy!」なんていう声が聞こえてきそうです。

「三方よし」どころか「四方よし」ですね。

win-win-win-win. real estate transactions make everyone happy.

こういう取引をすると「売主様、買主様に幸せの架け橋ができたと」と感慨深くなったりします。

「冥利に尽きる」とはこのことですね。

ありがとうございました。