那覇市上間にある不動産会社HOME KAFUKA（ホームカフカ）です。
今回は、不動産査定の仕組みと査定額を見るときに大切なポイントを、専門家の視点からわかりやすく解説します。
1. 不動産査定額って、なぜこんなに違うの？
不動産を売却しようと考えたとき、まず最初に行うのが「査定」です。
複数の不動産会社に査定を依頼すると、「なぜこんなに差があるの？」と驚くこともあるでしょう。
「高く売れるならラッキー！」と思いたい気持ちもわかりますが、実は査定額には“カラクリ”があります。
2. 査定はどうやって決まる？3つの基本と評価方法
2-1.査定の種類：机上査定と訪問査定
まず、不動産査定には2種類あります。
・机上査定：住所や面積などの情報をもとに、データ上でざっくり算出
・訪問査定：実際に物件を見て、状態や周辺環境などを加味して算出
複数の不動産会社に依頼を行う場合は、ほとんどが「机上査定」です。「簡易査定」ともいいます。
「机上査定」はスピーディーですが、精度はやや低め。一方、「訪問査定」は時間がかかりますが、より正確な金額がわかります。
2-2. 査定の評価項目とは？
査定額は以下のようなポイントを総合的に見て決まります。
・立地（駅からの距離、周辺施設）
・土地 / 建物の面積
・築年数・建物の状態
・接道状況（幅・方角・公道/私道など）
・近隣の取引事例（最近売れた似た物件の価格）
得に接道状況は重要となり、建物を建てるためには「幅員4m以上の建築基準法上の道路に、土地が２m以上接道している」ことが必要となります。
現在、建物が建っていても、接道が取れていなければ、再建築不可となります。
2-3. 査定方法は主に3つ
不動産会社は、以下のいずれか、または複数を組み合わせて査定額を出します。
例えば、戸建ての机上査定では、土地の価格を「公示地価」または「実勢価格」「取引事例比較法」で算出し、建物は「取引事例比較法」「原価法」で算出し、合算したものを査定額とします。
土地
・公示地価
・基準地価
・相続税路線価
・固定資産税評価額
・実勢価格
建物
・取引事例比較法：類似物件の取引実績から比較
・原価法：建物の建築費用から現在価値を算出
・収益還元法：将来得られる収益から逆算（投資用物件向け）
3. 査定額は“売れる価格”ではない！？よくある誤解
ここで一つ、重要な注意点があります。
査定額は「売却保証」ではなく、「目安」に過ぎないということ。
不動産会社の売上は仲介手数料です。売り物件がないと経営が成り立ちません。
不動産会社によっては、媒介契約を取りたいがために、あえて高い金額を提示するケースもあります。
しかし、相場よりも高すぎる価格で売り出してしまうと、反響が少なく、売れ残ってしまうリスクが高まります。
その結果、「値下げ → さらに印象が悪くなる → 長期化」という悪循環に陥ることもあるのです。
長期化した場合は、内覧者から「何か問題のある物件なのでしょうか？」という問い合わせをいただくこともあります。
高い金額が提示されたというだけで、不動産会社を選ぶのはあまりお勧めできません。
4. 信頼できる不動産会社の見極めポイント
査定額が高いか安いかだけで判断するのではなく、「なぜその金額になるのか」をきちんと説明してくれる会社を選びましょう。
根拠が明確で納得感があるか？
周辺相場や取引事例の資料を提示してくれるか？
「強気すぎる売出価格」へのリスク説明があるか？
こうした誠実な対応こそ、最終的に納得できる売却につながります。
まとめ：査定額に一喜一憂せず、冷静に判断を
不動産査定は、売却の第一歩。
査定額はあくまで“参考価格”であり、実際に売れる価格とは異なります。
複数の会社に査定を依頼し、数字の背景をしっかりと比較検討しましょう。
そして、信頼できるパートナーと一緒に、納得できる価格での売却を目指すことが大切です。
不動産の査定をご希望の方へ
弊社では、周辺相場や物件の特徴を丁寧に分析し、根拠のある査定をご提供しています。
「まずは価格だけ知りたい」というご相談も歓迎です。お気軽にお問い合わせください。
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